買房時(shí)如何通過(guò)沙盤(pán)模型獲取樓盤(pán)信息？樓盤(pán)沙盤(pán)一般有哪些貓膩？

一、什么是樓盤(pán)沙盤(pán)？

通俗說(shuō)樓盤(pán)沙盤(pán)模型是住宅小區(qū)按照等比例（如1000:1比例尺）縮小的建筑模型，包括地形、綠植、河流湖泊、樓棟等信息，除平面信息外，沙盤(pán)模型還能反映高程信息（地形高低）。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者購(gòu)房，往往會(huì)把沙盤(pán)做的非常***，除了上面提到的信息外，還會(huì)在沙盤(pán)模型中增加燈光效果、業(yè)主生活場(chǎng)景、車流場(chǎng)景等。總之沙盤(pán)模型做的越來(lái)越漂亮，給購(gòu)房者一個(gè)非常直觀的印象，以提高樓盤(pán)成交率。

值得注意的有兩點(diǎn)：

一是，等比例縮放；

二是，這是小區(qū)的建筑模型，也就是說(shuō)可能不包括小區(qū)周邊環(huán)境的信息。

之所以額外提這兩點(diǎn)是因?yàn)檫@里面可能存在一些貓膩，也就是我們后面要說(shuō)的第二個(gè)問(wèn)題。

二、如何看懂樓盤(pán)沙盤(pán)？

毋容置疑樓盤(pán)沙盤(pán)立體感很強(qiáng)，給購(gòu)房者視覺(jué)沖擊力非常強(qiáng)悍，開(kāi)發(fā)商也會(huì)不吝***花大精力打造，所以各位購(gòu)房者者既要從這個(gè)漂亮的沙盤(pán)中獲取到有用的樓盤(pán)信息，又不能被開(kāi)發(fā)商的沙盤(pán)迷惑了，現(xiàn)在開(kāi)始擦亮眼睛，跟我一塊學(xué)習(xí)一下怎么看沙盤(pán)信息。

1、比例尺信息

只有等比例制作的沙盤(pán)才能反饋樓盤(pán)信息，否則這個(gè)沙盤(pán)不看也罷，看了反而會(huì)影響購(gòu)房者的判斷。那怎么知道是否是按照等比例制作的呢？

①與您身邊置業(yè)顧問(wèn)確認(rèn)沙盤(pán)是否是按照等比例制作的。一般情況下，沙盤(pán)主要部位（住宅小區(qū)區(qū)域內(nèi)）會(huì)嚴(yán)格按照約定的比例尺進(jìn)行制作。

②觀察沙盤(pán)的比例尺圖例信息，如果有，要和置業(yè)顧問(wèn)確認(rèn)比例尺覆蓋的范圍。

左下位置為圖例

③有時(shí)購(gòu)房協(xié)議/合同上也會(huì)有比例尺信息。

2、樓盤(pán)朝向信息

在沙盤(pán)角落位置會(huì)有一個(gè)指北針（一般和比例尺信息在一起），通過(guò)這個(gè)指北針可以判斷樓盤(pán)朝向。

如果沒(méi)有指北針，參考沙盤(pán)中你知道的道路走向，間接判斷樓盤(pán)朝向。除了道路外，沙盤(pán)中還會(huì)有售樓處（或其他已有建筑）的位置，用這個(gè)已知建筑的朝向也可以判斷樓盤(pán)朝向。

以上都沒(méi)有，繼續(xù)問(wèn)您身邊的置業(yè)顧問(wèn)。怎么我這么多問(wèn)題?。抗种还珠_(kāi)發(fā)商制作沙盤(pán)的人太業(yè)余或者太精明了，總想渾水摸魚(yú)。

指北針（指南針）

通過(guò)指北針可以判斷樓棟的朝向，北方的日照條件很重要，如果樓棟是坐北朝南的方位，不僅日照、通風(fēng)條件好，而且還有冬暖夏涼的效果。

3、距離信息

前面說(shuō)了，這個(gè)沙盤(pán)是等比例制作的，您身邊的置業(yè)顧問(wèn)也不厭其煩的給您強(qiáng)調(diào)了N遍“我們樓盤(pán)是超大樓間距，住在這里陽(yáng)光能灑滿房間的每個(gè)角落”。

說(shuō)的非常棒！那我就按照比例尺算一下。

假如比例尺是1000:1，你量的沙盤(pán)中兩棟樓的樓間距是10厘米，也就是0.1米，那么實(shí)際的樓間距就是1000*0.1米=100米。

什么，沒(méi)有帶尺子怎么辦？好辦，向您身邊***的置業(yè)顧問(wèn)要。什么，他居然也沒(méi)有！也沒(méi)事，拿出您的手機(jī)，看下樓間距是您手機(jī)的長(zhǎng)或者寬的幾倍，然后上網(wǎng)搜一下您手機(jī)的尺寸信息就可以大致?lián)Q算出來(lái)了，比如 iPhone

圖片摘自蘋(píng)果官網(wǎng)

除了樓間距外，還可以估算出您的心儀樓棟到小區(qū)出入口的距離、到車庫(kù)的距離（樓棟不通車庫(kù)的情況）、到小區(qū)外公交站點(diǎn)的距離、距離可能的噪音點(diǎn)的距離等等。

4、綠化信息

當(dāng)然，可以根據(jù)目測(cè)，估算大致綠化面積和感官感受。想要更準(zhǔn)確的信息，可以根據(jù)上面的距離信息，算一下各個(gè)綠地的綠化面積，尤其是您的心儀樓盤(pán)周邊的綠化面積。要知道，每棟樓的單價(jià)是不一樣的，距離小區(qū)景觀軸線越近，樓棟的單價(jià)也越高。

請(qǐng)感受一下中心兩棟樓的帝王氣質(zhì)~

除了綠化面積外，你還可以預(yù)估您從心儀樓棟到小區(qū)出入口可能走的路線，然后看下道路的綠化情況，畢竟每天走在綠樹(shù)成蔭、鳥(niǎo)語(yǔ)花香的路上心情自然要好一些。

5、車流、***信息

根據(jù)小區(qū)情況，再次和您身邊***的置業(yè)顧問(wèn)確認(rèn)，是否小區(qū)規(guī)劃了人車分流？如果是，OK，可以讓他歇一會(huì)了。如果不是，我建議您選擇離主干路或者停車場(chǎng)遠(yuǎn)的樓棟，反正我非常討厭大早起被人吵醒了。

圖為人車分流示意

額，好像哪里不對(duì)？啊，對(duì)了，這里說(shuō)的***不是廣告上的那個(gè)”***“。

6、扣了那么多細(xì)節(jié)，現(xiàn)在可以看宏觀了。

幼兒園在哪里呢？

公園在哪里呢？

超市在哪里呢？

物業(yè)在哪里呢？

會(huì)*所在哪里呢？

……&……

如果您能想到的都有了，那說(shuō)明這個(gè)小區(qū)的配套已經(jīng)相當(dāng)成熟了；如果重要的配套（如幼兒園、超市、醫(yī)院等）沒(méi)有，記得要再把您身邊的置業(yè)顧問(wèn)請(qǐng)出來(lái)，問(wèn)清楚這些為什么沒(méi)有？是現(xiàn)在沒(méi)有，還是以后都沒(méi)有？如果有什么時(shí)候落實(shí)？是否會(huì)在合同里面約定？

生活配套齊全的社區(qū)才是舒服的社區(qū)啊。

7、未知的信息

如果在沙盤(pán)中看到了一些”四不像“的玩意兒，可能是變電站、配電室、垃圾站等等。當(dāng)然，具體是什么我是不知道的，但是有一個(gè)人知道。你猜對(duì)了，您身邊的置業(yè)顧問(wèn)知道啊。

如果可以，還是盡量遠(yuǎn)離這些玩意兒。

8、沙盤(pán)外的環(huán)境信息

如果是樓盤(pán)位置為您不熟悉的地區(qū)或者新開(kāi)發(fā)的地區(qū)，***要把置業(yè)顧問(wèn)拉出來(lái)問(wèn)清楚了，周邊相鄰地塊都是規(guī)劃做什么的？什么？他不知道！

我不信，開(kāi)發(fā)商拿地連他拍下的地塊周邊地塊是什么規(guī)劃都不知道，打死我也不信。如果支支吾吾、含糊不清的答復(fù)，那就要慎重了。我的意見(jiàn)是，問(wèn)清楚了再?zèng)Q定。

三、沙盤(pán)信息一般會(huì)藏哪些貓膩？

上面第二部分我們已經(jīng)很清楚樓盤(pán)沙盤(pán)能反映的信息了，借著這些知識(shí)如果你還是沒(méi)有看明白，那么你不明白的地方肯定就是我們這個(gè)部分存在的貓膩造成的。

總結(jié)一下就是：

1、地塊周邊環(huán)境

地塊周邊規(guī)劃不明確回復(fù)，就是上面說(shuō)的第8條，極有可能是不利小區(qū)銷售的因素，比如現(xiàn)在沒(méi)有主干路，未來(lái)可能規(guī)劃有主干路；也有可能規(guī)劃有***密度非常大的建筑，像體育館、演藝館，有比賽或演出的時(shí)候，估計(jì)進(jìn)出小區(qū)都是一個(gè)問(wèn)題，如果趕上您城市的文體水平高，長(zhǎng)年累月如此，估計(jì)脾氣好的你也要罵人了。

2、不按比例尺制作的沙盤(pán)

這個(gè)就非常黑心了，相當(dāng)于把你的眼睛蒙住，然后給你講天花亂墜、***四射的18歲以上人聽(tīng)的故事，等你拿下遮眼布，大爺?shù)模瓉?lái)是兩只蒼蠅在***！沒(méi)有這個(gè)比例尺，你所感受到所有跟距離、面積有關(guān)的信息都是錯(cuò)誤的，甚至是誤導(dǎo)、欺騙你購(gòu)房的。